財稅法規
房地產企業防范稅務風險要有實招

  發布時間:2016-05-24   點擊次數:51

5月1日以后,房地產業告別了營業稅,進入到增值稅時代。房地產業在此次營改增中,由于業務復雜、價格敏感、稅負變化備受關注。在政策既定的情況下,具體企業稅負的高低主要取決于自身稅務管理水平的高低。這要求房地產企業結合增值稅,調整、完善業務流程,強化內部管理,防范稅務風險。


營改增全方位影響房地產企業


  此次營改增給房地產企業帶來的影響是全方位的。德勤(中國)稅務合伙人宮濱介紹,營改增對房地產企業的組織架構、業務模式、關聯交易、供應商選擇、制度流程、稅收負擔、財務管理、會計核算和信息系統等帶來一系列重大影響和挑戰。例如,就財務管理而言,營改增將影響房地產企業的收入指標、毛利潤指標、資產負債指標、現金流量指標等,因此企業需要修訂財務管理和會計核算辦法、預算管理及考核管理辦法、加強稅款繳納物資采購等方面的資金管理。


  金地(集團)股份有限公司高級副總裁韋傳軍表示,金地集團高度重視營改增。集團公司由總裁牽頭,組織公司高層、財務部及各業務相關部門人員成立了營改增專項工作小組,并邀請外部專家,對全集團中高層管理人員、全體財務人員、采購投資營銷等各業務相關人員開展了多場營改增專項培訓,使全集團人員從管理層到基層員工對營改增有了更進一步的認識。通過培訓和研討,集團在以下幾個方面達成了共識。


  供應商選擇方面:以前在做工程招標時,在其他條件一致的情況下,一般是價格較低者中標。營改增后,房地產企業對供應商的選擇方式會略有變化,比價時不單單比總價的高低,還要看供應商是否為一般納稅人、是否能提供增值稅專用發票等綜合信息做比選。


  制度流程方面:營改增后,房地產企業對開具發票的時點、取得發票的時點、發票報銷的時間、發票認證的時間、發票的保管等各方面都提出了更高的要求和挑戰,任何一個環節都可能影響企業當期的稅負。為加強這些方面的管理,避免誘發財務或稅務風險,企業有針對性地制定發票管理制度,對發票領購、開具、取得、報銷、認證、保管等一系列流程做出了明確規范。


  財務管理方面:營改增將影響房地產企業的收入指標、成本指標、利潤指標、資產負債指標、現金流量等,因此房地產企業需要修訂會計核算指引、考核管理辦法等制度,同時還需要對投資測算、年度預算等各項財務管理表格做修訂。加強物資采購等方面的成本管理也是公司財務面臨的挑戰。


  信息系統方面:由于房地產企業數據信息量龐大,涉及的信息系統多,例如財務核算系統、費用報銷系統、銷售系統、成本系統、供應商管理系統等,而政策從發文到實施的時間緊,給信息系統的改造提出了極大的挑戰。面對此種情形,企業營改增專項工作小組跟相關部門做了多次溝通,詳細了解系統改造的各項需求,最終確定了各系統改造的順序,保證新政策實施后能夠順利開展各項業務。


  業務模式方面:營改增后,對于一些關鍵的材料設備,房地產企業會調整以前的模式,直接采取甲供材方式(即由甲方提供材料),一方面房地產企業可以控制材料設備的質量和價格,另一方面,房地產企業可以直接獲取材料、設備的進項稅額用于抵扣。


  河南省南召浩創房地產開發有限公司財務總監高玉超介紹,實施營改增后,房地產企業選擇不同的施工方式會產生不同的稅收變化。以前繳納營業稅時,企業通常會采用大包的施工方式,因為大包方式下的企業核算比較簡單,營改增后,企業更傾向于采用清包工方式(即指業主自行購買所有材料,找裝飾公司或裝修隊來施工的一種工程承包方式)。因為如果仍然采用大包方式,房地產企業在材料采購方面的支出就無法抵扣進項稅額。相反,如果采用清包工方式,將工程包給建筑公司,房地產企業負責材料采購,這樣可以增加進項稅額的抵扣,更有利于控制稅負。比如,某項目總造價3000萬元,材料費占40%,需要1200萬元;人工費占60%,需要1800萬元。采取清包工方式,取得材料進項稅1200÷(1+17%)×17%=174.36(萬元),取得建筑商進項稅1800÷(1+11%)×11%=178.37(萬元),共計進項稅174.36+178.37=352.73(萬元)。如果采用大包方式,最高只能取得3000÷(1+11%)×11%=297.30(萬元)。兩者相比,清包工方式比大包方式多抵扣稅款55.42萬元,清包工方式更劃算。


細節決定成敗,重點問題重點關注


  在營改增中房地產企業應重點關注哪些問題?宮濱指出,房地產企業面臨著老項目如何選擇計稅方法的問題;營改增后,房地產企業可以適用銷售額扣除土地價款的政策,但對于取得票據有嚴格的規定,特別是對取得拍賣、轉盤、抵債等形式的樓盤,如何處理是重點考慮;如何簽訂采購合同、如何規避虛開增值稅發票風險的問題;如何確認銷售合同的單位售價等問題。


  金地(集團)股份有限公司助理總稅務師胡曉玲介紹,營改增后房地產企業大多面臨老項目如何過渡的問題。在具有政策適用選擇權的情況下,需要就一般征收方式、簡易征收方式開展測算,并根據目前房地產項目的土地成本、實際施工進展程度、后續取得增值稅進項稅額發票的預計等因素來合理選擇適用的辦法。


  房地產企業不僅要考慮自身營改增后因稅率、計稅方式等調整所帶來的影響,還需要熟悉新政策對上游建筑業的影響,對建筑業的稅負變化進行測算了解,充分考慮可能由此引發的建筑業建造價格變動,并做好積極應對。


  營改增后,房地產企業在正確計算銷項稅額的同時,需要更加關注進項發票的取得。房地產企業中不少同事未接觸過增值稅,未見過增值稅專用發票,財務人員應加強宣傳,有針對性的組織培訓,使業務部門掌握增值稅的基本原理,并且向業務部門強調,對外支付款項時,要取得合規的增值稅專用發票。同時,營改增后,房地產企業如何有效提高銷售項目的進項稅額和銷項稅額的匹配度,減少因匹配不當,造成進項稅額留抵的浪費,按照項目的不同階段分重點實施增值稅合規管理,會成為房地產企業的一項特殊挑戰。其中對于進銷項時間錯配的難題,企業有必要考慮通過制定合理有效的銷售策略和項目運營方案加以應對。


防范稅務風險要有實招


  營改增后,房地產企業尤其要防范財稅風險。韋傳軍介紹,房地產企業對具有不同業態項目的利潤、稅負要模擬測算,了解在其他因素不變的情況下,營改增對企業帶來的影響,為后續銷售價格制定、供應商采購談判等提供參考建議。在測算過程中,企業需要從房地產業項目的銷項稅額、進項稅額兩端出發,以了解營改增可能對收入、成本和費用帶來的影響和稅負變化情況。企業要在以下幾個方面做好功課。


  篩選供應商。考慮到增值稅進項稅額的抵扣,房地產企業需要篩選供應商,根據商業實質的要求和具體業務的需要,同等條件下,優先考慮選擇具有一般納稅人資格的供應商。同時,約談供應商,對供應商價格體系及變動進行摸底,以便更合理的測算供應商稅負變動等數據,為后期價格談判做準備。


  梳理和修訂合同。一方面,對過渡期合同進行梳理:需要對過渡期房地產項目進度進行梳理,區分新建、在建、即將完工、已完工等各種狀態,以考慮如何適用相關的過渡期增值稅政策;同時,需要與合同簽約方就過渡期合同的交易價格、增值稅稅負承擔主體、發票的開具和取得要求、納稅義務時點等進行協商或重新確認,并考慮簽署相關的補充協議來明確上述條款變化。另一方面,對現有合同模板進行修訂:收集現有的銷售合同、租賃合同、采購合同、總包合同等模板,對合同條款根據營改增后做出合適的修改,如對合同中涉及的價款明確包含增值稅,納稅人兼有不同稅率或者征收率的銷售貨物、提供加工修理修配勞務或者應稅服務的情況下,在合同中分別列示服務內容、不含稅價及對應增值稅額等。


  梳理和改造公司業務流程。與各業務部門進行深入討論,分析現時的業務流程,識別在采購、銷售、發票、會計核算、系統數據傳遞等流程中潛在的財稅風險控制點和控制要素,在風險控制點增加相關風險控制工具,從提高工作效率和降低財稅風險的角度,對業務流程做相應改造。


  河南恒輝置業集團財務經理周慶偉介紹,除了上述幾點,企業還應關注以下問題。


  建立增值稅管理制度。在業務流程梳理的基礎上,及時制定房地產業增值稅管理制度及常見問題手冊、發票管理手冊、業務流程操作手冊等,例如《涉稅會計科目清單及核算規則指引》、《增值稅操作規范指引》、《增值稅發票管理辦法》等,為業務部門提供指導。


  規范會計核算。《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)規定,納稅人銷售貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產或者不動產適用不同稅率或者征收率的,應當分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額,未分別核算銷售額的,從高適用稅率或征收率。企業會計人員應根據文件的規定設置不同的會計科目進行分類核算,特別要注意不得從銷項稅額中抵扣的進項稅額的各種情況,如用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費;非正常損失的購進貨物,以及相關的加工修理修配勞務和交通運輸服務;非正常損失的在產品、產成品所耗用的購進貨物(不包括固定資產)、加工修理修配勞務和交通運輸服務;非正常損失的不動產,以及該不動產所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務;非正常損失的不動產在建工程所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務;購進的旅客運輸服務、貸款服務、餐飲服務、居民日常服務和娛樂服務等。避免因抵扣不當,給企業帶來潛在的稅收風險。


  關注新政策、新文件。近期,各地稅務局網站都陸續推出了關于營改增政策實施后的問題解答、操作指引等,企業可指派專人每天關注,如有相關的新政策出臺,應及時學習并整理發給相關人員共享。同時,與當地稅務機關保持良好溝通,對于不確定的事項,及時征詢當地主管稅務機關,尤其是稅政人員的意見,避免對政策的理解產生偏差,從而產生稅務風險。


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